南方財(cái)經(jīng)全媒體記者翁榕濤廣州報(bào)道

若從今年年初保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉提出“營(yíng)收增速不低于30%左右，利潤(rùn)增速不低于20%”的業(yè)績(jī)指引來(lái)看，保利物業(yè)尚未完成營(yíng)收方面的既定目標(biāo)。

(相關(guān)資料圖)

2022年中報(bào)顯示，保利物業(yè)上半年公司營(yíng)收64.5億元，同比提升25.2%，毛利潤(rùn)達(dá)13.0億元，同比上升26.5%，歸母凈利潤(rùn)6.3億元，同比上升28.0%。

從上市物企已公布的半年報(bào)來(lái)看，物企營(yíng)收增速趨緩，盈利能力普遍顯著下滑。在此背景下，保利物業(yè)雖然也出現(xiàn)了營(yíng)收增速放緩的趨勢(shì)，但是盈利能力仍保持過(guò)往水平，主要是因?yàn)榧訌?qiáng)成本把控。

此外，在中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，吳蘭玉指出，“保利物業(yè)率先探索全域服務(wù)模式，主要是解決過(guò)往部分政府治理過(guò)程中存在的空間比較分散、各主體難以協(xié)同這、民生需求響應(yīng)慢，服務(wù)品質(zhì)不高等痛點(diǎn)問(wèn)題，從政府出臺(tái)的相關(guān)政策，還是已經(jīng)實(shí)施的采購(gòu)行為來(lái)看，物企融入基層社會(huì)治理的全域服務(wù)模式，已經(jīng)逐步開始獲得各級(jí)政府的認(rèn)可。”營(yíng)收增速放緩嚴(yán)格把控成本

以年初營(yíng)收增長(zhǎng)不低于30%、利潤(rùn)增長(zhǎng)不低于20%的參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，保利物業(yè)的利潤(rùn)增速已經(jīng)是滿足要求，但營(yíng)收增長(zhǎng)水平上半年卻有些落后。

參考去年同期的增速進(jìn)行比較，會(huì)更為明顯。2021年上半年，保利物業(yè)收入約為51.53億元，同比增長(zhǎng)43.1%。錄得毛利約為10.32億元，較2020年同期增加約40.5%，期內(nèi)溢利約為5.05億元，增長(zhǎng)約23%。

可以發(fā)現(xiàn)，與去年同期相比，保利物業(yè)的營(yíng)收增速放緩，下降了17.9個(gè)百分點(diǎn)，毛利潤(rùn)增速下降14個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)的增速則反而提升5.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于物企而言，做大營(yíng)收規(guī)模的主要手段即進(jìn)行收并購(gòu)，而保利物業(yè)在這方面較為謹(jǐn)慎，上半年也并未有大宗收并購(gòu)出現(xiàn)，缺乏并購(gòu)整合的成功記錄，比較依賴市場(chǎng)直拓?cái)U(kuò)張。

具體到各項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)上半年錄得營(yíng)收39.55億元，同比增長(zhǎng)25.8%；非業(yè)主增值服務(wù)錄得營(yíng)收10.92億元，同比增長(zhǎng)35.4%；社區(qū)增值服務(wù)錄得營(yíng)收14.02億元，同比增長(zhǎng)16.6%。

從主營(yíng)的三項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)看，僅有非業(yè)主增值服務(wù)達(dá)到既定目標(biāo)，而這項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)際上和地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)較大，也依賴與地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和交付，長(zhǎng)期來(lái)看增長(zhǎng)空間有限。

而對(duì)于資本市場(chǎng)普遍看好未來(lái)發(fā)展前景的社區(qū)增值服務(wù)來(lái)看，上半年增速僅有16.6%，與既定目標(biāo)相比有較遠(yuǎn)距離。

收入增長(zhǎng)未達(dá)預(yù)期，在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，被問(wèn)及未來(lái)的業(yè)績(jī)指引時(shí)，吳蘭玉重申年初定下的目標(biāo)，希望未來(lái)的營(yíng)收增速保持在30%，同時(shí)利潤(rùn)不低于20%。

利潤(rùn)水平保持穩(wěn)定的一個(gè)主要原因是，保利物業(yè)加強(qiáng)了成本管控。

比如期內(nèi)保利物業(yè)服務(wù)成本約為51.44億元，較去年同期增加約24.8%，與2021年同期43.76%漲幅相比減少近19個(gè)百分點(diǎn)。

2022年上半年保利物業(yè)管理費(fèi)用率降至8%，較去年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。圍繞降本增效，保利物業(yè)加快完善全面預(yù)算管理系統(tǒng)，成立財(cái)務(wù)共享中心，逐步推進(jìn)業(yè)務(wù)集采，有效提升管理效率。

在雇傭人員方面，去年同期保利物業(yè)共有4.41萬(wàn)名員工，較2020年同期增長(zhǎng)了4076人，總員工成本達(dá)到了20.87億元，但今年上半年，保利物業(yè)總員工數(shù)量減少1275名至4.28萬(wàn)名，總員工成本反而上升至23.54億元，漲幅12.76%。應(yīng)收賬款增加現(xiàn)金流減少

半年報(bào)顯示，保利物業(yè)期內(nèi)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)為22.62億元，同比增長(zhǎng)58.85%，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為5.99億元，來(lái)自第三方的應(yīng)收款為17.52億元。

貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要產(chǎn)生自包干制下的物業(yè)管理服務(wù)收入及非業(yè)主增值服務(wù)收入。

包干制下的物業(yè)管理服務(wù)收入乃根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的條款收取。來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)收入乃于發(fā)出繳款通知書后由住戶應(yīng)付的款項(xiàng)。

就賬齡來(lái)看，一年內(nèi)貿(mào)易應(yīng)收賬款為22.25億元，較年初增長(zhǎng)59.70%；一至二年貿(mào)易應(yīng)收賬款為8815.6萬(wàn)元，較年初增長(zhǎng)46.02%；兩年以上貿(mào)易應(yīng)收賬款3750.1萬(wàn)元，較年初增長(zhǎng)34.32%。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰指出，“保利物業(yè)應(yīng)收款科目有所增長(zhǎng)，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走軟，部分單位和個(gè)人可能繼續(xù)拖欠，導(dǎo)致公司賬齡進(jìn)一步拉長(zhǎng)或壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)。”

以近期其他上市物企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上來(lái)看，如碧桂園服務(wù)員等部分同行物企管理層曾表示今年上半年出現(xiàn)了大業(yè)主在公建項(xiàng)目及城市服務(wù)項(xiàng)目的支付能力有所下降，即出現(xiàn)了款項(xiàng)回收延期或受阻的情況。

期內(nèi)有關(guān)關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款，則主要和車位代銷業(yè)務(wù)有關(guān)。2021年7月，保利物業(yè)與保利發(fā)展（600048）控股簽訂《車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)框架協(xié)議》開展車位代銷業(yè)務(wù)，同時(shí)向后者支付30億元的保證金，根據(jù)合同約定將于2022年12月收回。

高額保證金也影響了保利物業(yè)的現(xiàn)金情況，財(cái)報(bào)顯示，截至2022年6月30日，保利物業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為52.24億元，較上一年同期減少26.7%，而與2021年年末的76.9億元相比已經(jīng)減少約32.1%。

保利物業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，車位代銷業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)高過(guò)這筆資金在銀行存款所能獲得的利息，該等車位銷售業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)明年還會(huì)繼續(xù)開展，2023年預(yù)計(jì)也還會(huì)有相關(guān)保證金的支出。從單一項(xiàng)目延伸至全域服務(wù)

由于傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)受到一定影響，公建物業(yè)漸成物企發(fā)展的一個(gè)重要方向。當(dāng)前相關(guān)領(lǐng)域尚未形成傳統(tǒng)的頭部企業(yè)，也是物企增加收入與拓展賽道的一個(gè)選擇。

對(duì)于保利物業(yè)而言，近年來(lái)主要發(fā)力公建物業(yè)、城市服務(wù)方面。

半年報(bào)顯示，期內(nèi)保利物業(yè)公共及其他物業(yè)的在管面積為2.76億平方米，同比增長(zhǎng)18.23%；錄得營(yíng)收9.35億元，同比增長(zhǎng)41.83%。

不過(guò)，公建業(yè)態(tài)本身的單位面積營(yíng)收以及利潤(rùn)率并不高，保利物業(yè)公建業(yè)態(tài)面積占比高達(dá)52.7%，只提供了占總營(yíng)收比例約23.6%的營(yíng)業(yè)收入。可供比較的是，商業(yè)及寫字樓的在管面積占比僅有3.4%，卻提供了占總營(yíng)收比例15.3%的營(yíng)收收入。

截至2022年6月30日，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項(xiàng)目的單年合同金額約人民幣3.96億元，其中高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)三大核心業(yè)態(tài)的金額占比71.1%，重點(diǎn)拓展項(xiàng)目包括華中科技大學(xué)、長(zhǎng)沙市軌道交通4號(hào)線及6號(hào)線、廣東城際線路、滕王閣景區(qū)、故宮博物院文保科技部等。

吳玉蘭指出，“作為持有最大的資產(chǎn)、管理最多空間和服務(wù)最多人的各級(jí)政府，在提升國(guó)家治理現(xiàn)代化和治理能力，提倡放管服等政策引導(dǎo)下，產(chǎn)生了比較大的服務(wù)需求，在此背景下，保利物業(yè)探索和構(gòu)建了一套以政策為導(dǎo)向，以政府為主導(dǎo)，以企業(yè)為主體，以居民為服務(wù)對(duì)象，在指定范圍內(nèi)承擔(dān)一些公共服務(wù)職能。”

在上述基礎(chǔ)上，保利物業(yè)開始探索從單一項(xiàng)目到全域服務(wù)的新模式。即以單個(gè)項(xiàng)目為原點(diǎn)，通過(guò)深耕、拓展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域和業(yè)務(wù)的疊加，構(gòu)建全域化服務(wù)。

比如，在浙江西塘鎮(zhèn)，保利物業(yè)服務(wù)的范圍已從西塘鎮(zhèn)走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務(wù)收入規(guī)模也從2016年的690萬(wàn)元增長(zhǎng)至2022年的1.5億余元。

以廣州塔景區(qū)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，2022年保利物業(yè)在廣州海珠區(qū)拓展了包括國(guó)家級(jí)濕地公園、海珠湖濕地、海珠區(qū)文化廣電旅游局、海珠體育館在內(nèi)的一批項(xiàng)目，涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、行政辦公樓、軌道交通等多元業(yè)態(tài)，區(qū)域在管項(xiàng)目單年合同金額達(dá)2.7億元。

吳玉蘭認(rèn)為，這個(gè)全域服務(wù)新模式的探索，對(duì)于政府而言，它覆蓋了以前管理的很多死角，提升了整個(gè)區(qū)域治理的精細(xì)化程度；對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，可以進(jìn)一步提升服務(wù)能力，完善服務(wù)模式，也找到了確定性的增長(zhǎng)空間和機(jī)會(huì)。對(duì)于行業(yè)而言，推動(dòng)行業(yè)開辟了新的藍(lán)海和賽道，完善了整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和專業(yè)能力。